به گزارش خبرگزاری موج، اوراق رهنی مسکن که قرار بود چندی پیش از طریق بورس تهران پذیره نویسی عمومی شود، با هدف تامین مالی صنعت مسکن و به پشتوانه تسهیلات پرداختی بانک مسکن در دستور کار بازار سرمایه قرار گرفت و این در حالی است که هنوز به لحاظ فقهی و فنی این اوراق نتوانسته نظر مساعد حسابرس خود را دریافت کند. فرایند تبدیل کردن دارایی‌های مالی با نقدشوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار قابل‌معامله در بازار را تبدیل به اوراق بهادار می‌گویند. در فرایند تبدیل به اوراق بهادار به پشتوانه دارایی‌های مالی یک مؤسسه یا بانک، اوراق بهادار منتشر می‌شود،بنابراین دارایی‌های مالی بانک یا بانی از ترازنامه آن بانک جدا می‌شود و در عوض، با خرید یک ابزار مالی قابل مبادله توسط سرمایه‌گذاران، تأمین مالی صورت می‌گیرد. بانک‌ها ترجیح می‌دهند، تـسهیلات پرداختی را بـه اوراق بهـادار تبـدیل کننـد. برخـی از مزیت‌های انتشار اوراق مشارکت رهنی شامل افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک، افزایش تنوع منابع تامین مالی، افزایش ثروت سهامداران و برخی از مزیت‌های حسابداری است. با تبدیل دارایی‌ها یا تسهیلات به اوراق بهادار، درآمـدهـای آتـی بـه حال تبدیل می‌شوند، بنابراین بانک‌ها می توانند مبالغ فراوانی را به صورت نقد به دست آورند. بر این اساس حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز سبب می شود حجم بزرگی از پرداخت های نقدی عاید بانک شود. این افزایش نقدینگی نه تنها جهـت بهبـود نـسبت هـای مـالی ماننـد کفایت سرمایه بانک، مفید است بلکه از اضافه برداشت‌های احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارند جلوگیری می کند. به عبارت دیگر انتشار اوراق مشارکت رهنی بـه بانـک جهت باز مهندسی مجدد مالی کمک می کند. بر اساس این گزارش، در روش های کلاسیک، نهاد تسهیلات دهنده یعنی بانـک ، ریـسک اعتباری را می‌پذیرفت، زمان بازپرداخت اقساط را مشخص می‌کـرد و جمـع‌آوری اصـل و فرع تسهیلات را بر عهده داشت. اما در صورت انتشار اوراق مشارکت رهنی، بانک تمام یا بخشی از این فراینـد و ریـسک‌های موجود در آن را بــه افراد دیگری به عنوان واسط و سرمایه‌گذاران منتقل می‌کند، به علاوه با انتشار اوراق رهنی، بانک‌ها می‌توانند ریسک ناشی از عدم انطباق دارایی‌ها و بدهی‌ها را کنترل و مدیریت کند. بانک از این راه می تواند برای تامین مالی بـه بازارهای جدیدی دست یابد و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند. انتشار ایـن اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران می‌شود. چون وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی بـا خالص ارزش فعلی مثبت می‌شود. بانک‌ها می‌توانند از طریق انتشار اوراق رهنی، دارایی‌های مالی یا مطالبات را از ترازنامه خارج کرده و ترکیب دارایی‌های خود را بهبود بخشند. اوراق رهنی نوع خاصی از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی مالی یا ABS است که با پشتوانه وام‌های رهنی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری منتشر می‌شوند. به عبارتی بهتر اوراق رهنی نوعی از ابزارهای بدهی‌ ‌است که نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق بر وجوه دریافتی‌ ناشر است و بدون اینکه به وام‌دهنده اولیه مراجعه‌ای صورت پذیرد؛ دریافتی‌های ناشر (SPV) با خرید و تجمیع تسهیلات ‌رهنی بانک‌های مختلف وام دهندگان اولیه ، شرکت‌های رهنی و دیگر اعطا‌کنندگان تسهیلات رهنی شکل می‌گیرد. به‌طور کلی در فرآیند انتشار اوراق رهنی، پس از اینکه خریداران دارایی‌های حقیقی از موسسات مالی ، تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی، تسهیلات رهنی را به ناشر(SPV) می‌فروشند و ناشر وجوه لازم جهت خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می‌کند. تاریخچه این اوراق به پس از جنگ جهانی دوم باز می گردد که با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی برای وام مسکن روبه‌رو شدند. از این‌رو بانک ها جهت تامین مالی به بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تـامین مالی استفاده کردند. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی یکی از مهم تـرین ایـن ابزارهـا بـود. تعداد زیادی از مؤسسات مالی دولتی که پس از بحران ارزی سال ۱۹۹۷ در منطقه آسیای شرقی و جنوب شرقی آسیا شکل گرفته بودند، قصد داشتند نقدینگی بازار رهن را از طریق انتشار اوراق رهنی افزایش دهند، مانند کاری که انجمن رهـن ملـی دولتـی در ایالات متحده آمریکا انجام می‌داد. با این وجود انتشار اوراق رهنی در بسیاری از کشورهای منطقه موفق نبوده است. ژاپن یکی از موفق‌ترین کشورهای آسیایی در توسعه بازار ثانویه رهن و شکل‌دهی بازار اوراق رهنی است.در ژاپن، اوراق رهنی ۱۰ درصد منابع تأمین مالی در بخش مسکن را شامل می‌شود. پس از ژاپن، بازار اوراق رهنی کره جنوبی بزرگترین بازار در آسیا است. همچنین در کشورهای دیگر آسیا، شامل مالزی، تایلند، فیلیپین، هند و هنگ‌کنگ، بازار اوراق رهنی بسیار کوچکی وجود دارد . اوراق رهنی با پشتوانه اصل تسهیلات، مبلغ ورودی و خروجی ثابتی دارد اما زمان بازپرداخت اوراق متفاوت است. اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات نیز برای سرمایه‌گذارانی است که به جریان نقدی زیاد در اوایل عمر اوراق و جریان نقد کمتر در اواخر عمر اوراق نیاز دارند.