، اقتصاد ایران در سال های اخیر، نوسانات مختلفی را تجربه کرده است. در این راستا، به طور خاص پس از وقوع اولین شوک ارزیِ قابل توجه در اقتصاد ایران در اوایل دهه 1390 شمسی، شاهد آن بوده ایم که دوره های زمانی وقوعِ شوک های مذکور، به ویژه پس از روی کار آمدن دولت ترامپ در آمریکا و خروج یکجانبه آن از برجام و تحمیل سیلی از تحریم ها علیه کشورمان در قالب کارزار فشار حداکثری، کوتاه تر شده است.

البته که در این میان، وقوع رویدادهایی نظیر پاندمی کرونا و یا جنگ اوکراین و همچنین تشدید تنش های ژئوپلیتیک و امنیتی در غرب آسیا نیز در ایجاد و تحریک نوسانات در اقتصاد ایران، نقش مهمی را ایفا کرده اند. در این راستا، همانطور که پیشتر نیز گفته شد، نوسان در بازار ارز، موجب ایجاد نوسانات قابل توجه در دیگر بازارهای کشورمان، با توجه به دلاریزه بودنِ اقتصاد ایران شده است. به طور خاص بازارهای طلا، خودرو و البته مسکن، از جمله بازارهایی بوده اند که شدیدا از افزایش قیمت ارز متاثر شده اند.

در این چهارچوب، بازار مسکن از جمله بازارهایی بوده و هست که چه در بخش فروش و چه اجاره، نسبت و ارتباط بسیار مستقیمی را با زندگی روزمره مردم کشورمان دارد و چالش های عدیده ای را برای آن ها ایجاد کرده است. به عنوان مثال، در شرایط کنونی بر طبق آمارهایی ارائه شده و تحلیل های اقتصادی که صورت می گیرد، با توجه به حداقل حقوق پرداخت شده به افراد، چیزی قریب به 160 سال طول می کشد که یک فرد در تهران صاحبِ خانه شود.

در عین حال، افزایش قابل توجه قیمت مسکن و رسیدن متوسط قیمت مسکن در تهران به عددِ متری ۸۰ میلیون تومان در تهران(بر اساس آنچه مرکز آمار اعلام کرده)، بر بازار اجاره نشینی نیز اثرگذار بوده و چالش های جدی را برای مستاجران ایجاد کرده و سبب شده تا بخش قابل توجهی از مستاجران از تهران خارج شده و راهِ حاشیه‌نشینی و یا مهاجرت به شهرستان ها را در پیش گیرند.

در عین حال، آن هایی که در تهران می مانند نیز باید بخش قابل توجهی از سبد درآمدی خود را(حدودا ۵۰ درصد از درآمدشان) به پرداحت اجاره بها اختصاص دهند. حال در این وضعیت، برخی افکار عمومی به طور خاص این سوال را مطرح می کنند که آینده بازار مسکن در کشورمان چگونه خواهد بود؟ سوالی که پاسخ منطقی به آن می‌تواند تا حد زیادی در برنامه ریزی اقتصادی افراد برای آینده تاثیرگذار باشد. جهت پاسخ به این پرسش توجه به ۳ نکته از اهمیت برخوردار است.

اولا، باید توجه داشته باشیم که قیمت مسکن در کشورمان، به نسبت دیگر بازارها نظیر بازارهای ارز و طلا که دچار نوسان می شوند و امکان دارد پس از یک سیر صعودی، به یکباره دچار ریزش شوند، چندان تغییر نمی‌کند و اساسا به همین دلیل هم است که بسیاری معتقدند بازار مسکن کم‌ریسک‌ترین بازار در ایران است.

به بیان ساده تر، افزایش قیمت مسکن در ایران، آرام تر و البته در برابر کاهش قیمت، مقاوم‌تر است. از این رو، بعید است که با توجه به شرایط اقتصادی جاری کشورمان، شاهد اُفت قیمت در بازار مسکن باشیم.

دوم اینکه یکی از معادلات بنیادین در حوزه اقتصادی، معادله عرضه و تقاضا است. اگر از این منظر نیز به بازار مسکن بنگریم، چشم اندازهای قابل توحهی آشکار می شود. سال هاست که عرضه مسکن در ایران چندان با روند تقاضا در این بازار همخوانی ندارد.

به طور خاص در تهران، نه تنها این عدم تناسب برقرار است بلکه مسکن هایی که در حال ساخت هستند نیز لزوما در مناطقی که مصرف کنندگان به آن ها نیاز دارند، عرضه نمی شوند. از این رو، وقتی تقاضا بر عرضه مسکن پیشی بگیرد و در این زمینه سیاستی منسجم و هماهنگ وجود نداشته باشد، کاملا طبیعی است که شاهد نابسامانی در بازار مسکن باشیم. موضوعی که برونداد آن چیزی جز افزایش تدریجی قیمت مسکن نیست.

و در نهایت سوم اینکه دیدگاه کلی دولت های مختلف کشورمان در مواجهه با بازار مسکن نیز در طی سال های گذشته تغییر چندانی نکرده است. در این راستا، دولت های کشورمان عمدتا به بازار مسکن، نگاهی دستوری داشته‌اند و همین دیدگاه که سعی دارد مولفه های اقتصادی را به صورت دستوری کنترل کند، خود محرک ایجاد نوسان در بازار مسکن بوده است.

در این چهارچوب، در سال های گذشته به طور خاص شاهد بوده ایم که مثلا دولت در حوزه بازار اجاره نشینی، تعیین سقفِ افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان ها را در دستورکار قرار داده است. با این حال، این سقف با توجه به روند جاری تورمی در کشورمان چندان مورد توجه قرار نگرفته است. دلیل این مساله نیز روشن است زیرا بازار مسکن چه در بخش فروش و چه اجاره نشینی را بایستی از سرچشمه آن که همان نرخ تورمِ کشور است کنترل کرد نه اینکه خودِ بازار را بدون توجه به مولفه های بنیادین اثرگذار بر آن، مدیریت کرد. معادلاتی که همه و همه حاکی از این مساله هستند که در آینده نیز بایستی روند تدریجی افزایش قمیت مسکن را شاهد باشیم.

موضوعی که مخصوصا با توجه به محتمل بودن افزایش نرخ ارز در آینده، از شانس بالایی جهت تحقق برخوردار است.