به نقل از سازمان ملی زمین و مسکن، طی چند روز اخیر برخی رسانه‌ها به موضوع زمین و مسکن پرداخته‌اند و در گزارشات خود عنوان نموده‌اند که سازمان ملی زمین و مسکن مالک یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین است که از آن به‌عنوان احتکار یاد کرده‌اند.

آمارهای موجود نشان می‌دهد که کل پهنه کشور که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است، بالغ بر ۱۶۴ میلیون هکتار می‌باشد که بخش اعظمی از آن کوه‌ها، جنگل‌ها، مراتع، رودخانه‌ها و دریاها و ... است که به گفته مراجع ذیصلاح ۱۱ درصد اراضی کشاورزی، ۴۸ درصد مرتع، ۹ درصد جنگل، ۱۹ درصد بیابان می‌باشد و پرواضح است امکان ساخت مسکن بر روی کل پهنه کشور عملاً ناممکن است.

این در حالی است که در حال حاضر تنها ۷.۵ درصد معادل ۱۳۶ هزار و ۵۰ هکتار از اراضی در اختیار این سازمان (۱.۸۱۴.۰۰۰ هکتار) داخل محدوده‌های شهری قرار گرفته که تمام این مساحت هم کاربری مسکونی ندارد بلکه دارای کاربری‌های عمومی از قبیل فضای سبز، پارک‌ها، تجهیزات شهری، کاربری‌های آموزشی، فرهنگی، اداری و ... است و از مساحت اراضی مسکونی نیز بخش اعظم آن در سایت‌های اجاره زمین  ۹۹ ساله مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی قرار گرفته که اگرچه اسناد آنها به‌نام سازمان ملی زمین و مسکن و به نمایندگی از دولت است اما این اراضی به امر مسکن تخصیص داده شده و به اصطلاح زیر بار پروژه‌های مسکونی قرار گرفته است؛ همچنین کاربری­های غیرمسکونی نیز حسب نیاز و براساس برنامه‌های مصوب و در چهارچوب ضوابط و مقررات حاکم واگذار می‌شود و منابع آن نیز براساس ضوابط بودجه سالیانه صرف هزینه‌های آماده‌سازی و تامین زمین طرح‌های مسکن می‌شود.

ساده‌تر آنکه اگرچه کل اراضی دولتی در اختیار این سازمان ۱.۸۱۴.۰۰۰ هکتار است اما پس از انطباق کاربری اراضی با منابع موجود مساحت کل اراضی مسکونی در اختیار حدود ۵۰ هزار هکتار است که سابقاً بخشی در قالب مسکن مهر در اختیار متقاضیان قرار گرفته و مابقی نیز به طور کامل در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دارد.

۹۲.۵ درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها

لازم به ذکر است 92.5 درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها واقع شده که به لحاظ قانونی، قابلیت تعریف کاربری مسکونی و اختصاص به طرح‌های مسکن را ندارد و یا در شهرهایی واقع شده‌اند که اساساً (در حال حاضر) تقاضا و نیاز مسکن وجود ندارد که به موجب قانون صرفاً صیانت از حقوق دولت در این اراضی برعهده این سازمان قرار دارد.

سازمان ملی زمین و مسکن به موجب قانون تاسیس و اراضی ملی و موات و دولتی داخل محدوده و حریم شهرها را به نمایندگی از دولت و مطابق قوانین و مقررات ابلاغ شده اداره می‌کند. به عبارت دیگر این‌گونه اراضی در مالکیت این سازمان قرار ندارد بلکه سازمان نمایندگی دولت در این اراضی را عهده‌دار است و چگونگی اداره آن نیز در قوانین و مقررات به تفصیل بیان شده است. به عنوان مثال در برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، این سازمان به نمایندگی از دولت و مردم برای تامین مسکن فاقدین مسکن این اراضی را استفاده خواهد نمود.

گفتنی است عملکرد این سازمان در تامین زمین طرح نهضت ملی مسکن که با عملکرد 30 سال گذشته قابل قیاس نمی‌باشد (تامین بیش از 50 هزار هکتار زمین مستعد احداث مسکن) تشریح و به سمع و نظر مردم عزیز برسانند.

ساخت مسکن فقط در اراضی شهری

از ضروریات اداره درست شهرها تبعیت از ضوابط و مقررات الزام‌آور شهرسازی است. براساس مطابق مقررات یاد شده احداث مسکن صرفاً و الا و لابد در آن دسته از اراضی شهری و روستایی قابلیت تعریف و تبیین دارد که کاربری آن مسکونی باشد. به عبارت ساده‌تر ساخت مسکن نه تنها بر روی کوه‌ها و دریاها و جنگل‌ها ناممکن است بلکه در اراضی شهری که فاقد عارضه طبیعی نیز می‌باشند، تابع کاربری زمین است و ساده‌تر آنکه برای زمینی که کاربری مسکونی ندارد قانوناً امکان ساخت مسکن وجود ندارد.

مولفه‌هایی برای طرح‌های توسعه شهری

در تشریح موضوع لازم به یادآوری است شهرها دارای طرح‌های توسعه شهری اعم از طرح‌های جامع و تفصیلی هستند که بوسیله افراد و اشخاص صاحب صلاحیت، متخصصان و اهل فن (خارج از مجموعه سازمان ملی زمین و مسکن ) تصویب می‌شود و در تصویب آنها مولفه‌هایی اعم از رفاه عمومی شهروندان، عدالت اقتصادی و اجتماعی، دسترسی شهروندان به سایر خدمات مورد نیاز و ضروری (غیرمسکونی) ملاک عمل است.

اراضی دولتی عمدتاً در حریم شهرها

در تدوین این طرح‌ها که برای افق‌های عمدتاً 10 ساله تهیه می‌شوند، براساس نرخ رشد جمعیت و سایر منابع اطلاعاتی، اراضی مورد نیاز شهر در محدوده شهرها پیش‌بینی و در نظر گرفته می‌شوند (فارغ از اینکه مالکیت این اراضی متعلق به دولت یا سایر اشخاص می‌باشد) بیرون از محدوده شهرها و با مساحتی به میزان چند برابر محدوده‌ها (براساس شرایط شهرهای مختلف)، حریم شهر تعریف می‌شود که صرفاً برخی پهنه‌های فعالیت در آن قابلیت استقرار دارند و قانوناً امکان احداث مسکن در آن وجود ندارد که بر همین اساس در صورت توسعه شهرها پس از پر شدن افق زمانی یا جمعیتی طرح‌های شهری می‌توانند به محدوده شهر الحاق شوند. اراضی دولتی عمدتاً در این حرایم واقع شده و این سازمان مسئولیت حفاظت و نگهداری آن را تا زمان اجرای طرح‌ها برعهده دارد. لازم به ذکر است بسیاری از این اراضی در قالب آرامستان، کمربند سبز شهری و سایر طرح­ها در اختیار بخش غیر دولتی است که به همین دلیل صرفاً اسناد آن براساس دفاتر ثبتی به نام این سازمان می‌باشد.

بر اساس اطلاعات موجود مساحت کل محدوده‌ها و حرایم شهری حدود 7 میلیون هکتار است که از این میزان حدود 1 میلیون هکتار آن به‌عنوان محدوده شهری و با قابلیت تعریف کاربری مسکونی و خدمات وابسته را دارد که قالب مالکیت در این محدوده­ها متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی می­باشد و عملاً امکان دخل و تصرف این سازمان نسبت به مالکیت غیردولتی منتفی است.

مکان‌یابی از ضروریات تولید مسکن

در بحث تولید مسکن و یا واگذاری زمین برای امر مسکن مکان‌یابی از ضروریات الزام‌آور است. در مکان‌یابی الزاماتی از قبیل خدمات زیربنایی (تاسیسات آب، برق و گاز) و خدمات روبنایی (مدرسه، درمانگاه، مسجد و ...) و ایضاً هزینه آماده‌سازی اراضی، توپوگرافی، دسترسی به شوارع و معابر عمومی، رعایت حرایم نظامی و انتظامی و میراثی، الزامات زیست‌محیطی ، گسل‌ها ، آبخیزداری و آبخوان‌داری و .... از مهم‌ها است و بدون رعایت این الزامات امکان تعریف پروژه مسکونی وجود ندارد.