به گزارش خبرگزاری موج، بر اساس ماده ۶۲ قانون دائمی شدن برخی احکام برنامه‌های توسعه، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول از قبیل بیع، صلح، رهن، اجاره و حتی تعهد به انجام این قبیل معاملات(قولنامه) باید به موجب سند رسمی باشد؛ این در حالی است که تاکنون بخشی مهمی از قراردادهای اجاره، رهن و قولنامه این معاملات از طریق اسناد عادی صورت می‌گرفت. اما سند عادی و سند رسمی چه تفاوت‌هایی دارند؟

« سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد»، این مقرره ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در تعریف سند است؛ در واقع سند نوشته‌ای است که هم شخص مدعی(خواهان) و هم شخصی که دعوا متوجه او است(خوانده) قادر به استناد به آن در دادگاه هستند. سند ممکن است عادی یا رسمی باشد که البته هرکدام از اسناد عادی یا رسمی، دارای شرایط و قابلیت‌هایی هستند که در قوانین به آن اشاره شده است.

* تعریف سند عادی و رسمی

در یک دعوای حقوقی، ممکن است خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان، اسنادی را ارائه کنند که دادگاه بر اساس آن، حکم به نفع صاحب حق صادر کند. این اسناد ممکن است عادی یا رسمی باشند. سند رسمی، سندی است که توسط ماموران رسمی یا سردفتران اسناد رسمی و درحدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم می‌شود؛ هر سندی که با غیر از این شرایط تنظیم شده باشد، سند عادی است.

* تعارض سند عادی و سند رسمی

حال اگر در مقام دعوی، طرفین اسنادی را به دادگاه ارائه کنند که یک طرف آن سند رسمی و طرف دیگر سند عادی باشد، این سوال ایجاد می‌شود که کدام سند در برابر دادگاه دارای ارجحیت است و تعارض بین دو سند چگونه قابل رفع است؟  در ابتدا درخصوص مفهوم تعارض باید گفت که «تعارض در لغت به معنای خلاف یکدیگر آمدن خبر و جز آن و معارضه کردن یکی با دیگری آمده است.»

در خصوص ادله اثبات دعوی که سند هم یکی از این ادله محسوب می‌شود، تعارض اسناد یا ادله به معنای تقابل و تضاد بین اسناد و ادله ارائه شده به نحوی است که عمل به هر دو یا جمع بین آنها امکان‌پذیر نباشد. برای اینکه بین دو سند تعارض وجود داشته باشد، توجه به چهار نکته ضروری است: اول اینکه حتما باید دو سند در مقابل هم باشند. یعنی اگر یک سند به دادگاه ارائه شود و در مقابل آن سندی نباشد، تعارض بی‌معناست. دوم اینکه دو سند باید منافی یکدیگر بوده  و همدیگر را تکذیب کنند. مثلا سندی بگوید زید مالک است و سند دیگر بگوید بکر مالک است. سوم اینکه اسناد باید وحدت موضوع داشته باشند.

برای مثال اگر سندی در خصوص اثبات طلب باشد و سند دیگر اثبات پرداخت دین باشد، این دو سند در موضوع دارای وحدت نیست که بتوان آن را متعارض هم دانست. اما اگر زید به واسطه یک سند عادی مدعی مالکیت یک ملک مشخص باشد و بکر هم مدعی مالکیت همان ملک با یک سند رسمی باشد، به دلیل وحدت در موضوع، زمان و خواسته، می‌توان دو سند را متعارض دانست. شرط چهارم هم این است که دو سند متعارض باید قابلیت استناد داشته باشند. برای مثال اگر سندی قبلا جعلیت آن اثبات شده باشد دیگر قابل استناد نبوده و در نتیجه نمی‌تواند به عنوان یک سند معارض مورد توجه قرار گیرد.

* حل تعارض بین اسناد عادی و رسمی

حالا با لحاظ این شرایط اگر دو سند که یکی عادی و دیگری رسمی هستند، متعارض یکدیگر باشند، شرایط به چه گونه خواهد بود؟

قانون ثبت اسناد و املاک که در سال ۱۳۱۰ به تصویب قانونگذار رسیده است، دو هدف عمده را دنبال می‌کرده است. هدف اول و اصلی قانونگذار تأمین امنیت قضایی افراد در جامعه بوده است. به نحوی که به استناد مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به عین، منافع و حقوق ثبت شده، باید به ثبت برسد و بر اساس ماده ۲۲ دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد.

دومین هدف قانون‌گذار، اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی بوده به طوریکه بر اساس قانون، مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص بوده و تنها در موارد استثنایی امکان‌پذیر است.

با لحاظ این دو شرط می‌توان گفت که در نگاه اول وجود تعارض واقعی بین سند رسمی و سند عادی تقریبا امکان‌پذیر نیست زیرا برخی از معاملات به طور کلی توسط سند عادی قابل تحقق نبوده و در این صورت سند عادی فاقد ارزش تلقی شده و یارای مقابله با سند رسمی را ندارد. کما اینکه در رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ دهم آبان‌ماه ۱۳۵۱ دیوانعالی کشور هم این موضوع مورد تاکید قرار گرفته و آمده است: « نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.»

اما این پایان کار نیست، بلکه ممکن است دارنده سند عادی بتواند با اثبات موضوعی دیگر، سند خود را بالاتر از سند رسمی قرار داده و به اصطلاح سند رسمی را از میان به در کرده تا سند عادی تنها دلیل مورد استناد در دادگاه باشد.

یکی از مواردی که دارنده سند عادی می‌تواند در مقابل دارنده سند رسمی ادعا کند، ادعای عدم اعتبار سند رسمی است. بر اساس ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، خوانده می‌تواند تا اولین جلسه دادرسی نسبت به اسناد ارائه شده، ادعای جعلیت اسناد را مطرح کند. بر این اساس اگر خوانده بتواند جعلی بودن سند را علی‌رغم دشواری اثبات آن، برای دادگاه محرز کند، در این صورت سند رسمی از عداد دلایل طرف مقابل خارج شده و در این صورت تعارض بین اسناد هم از بین خواهد رفت.

گاهی هم ممکن است که موضوع سند عادی مشتمل بر اجرای تعهدی در راستای سند رسمی باشد که با اثبات موضوع، ارزش سند عادی بالاتر از سند رسمی قرار بگیرد. برای مثال دارنده سند عادی می‌تواند الزام مالک به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند. در اینجا نیز بین سند عادی و سند رسمی تعارضی وجود ندارد زیرا موضوع دو سند کاملا متفاوت است و وحدت موضوع برای ایجاد تعارض وجود ندارد اما در ظاهر سند عادی در مقابل سند رسمی قرار می‌گیرد. در این فرض نیز با اثبات تعهد مندرج در سند عادی، دادگاه مالک را به تنظیم سند رسمی ملزم می‌کند و در این صورت سند رسمی یارای مقابله با سند عادی را نخواهد داشت.

مثال دیگر در خصوص تعارض بین جزئیات یک معامله در دو سند متفاوت است. برای مثال شخصی به واسطه سند رسمی ادعا می‌کند ثمن معامله یک مقداری بوده و دیگری با سند عادی ادعا می‌کند که ثمن معامله یک مقدار دیگری بوده است. در اینجا اگر به طور واقعی اصالت هر دو سند ثابت شود، در این صورت می‌توان به سند موخر رجوع کرد که حاکی از قصد جدید طرفین است. زیرا ممکن است پس از معامله اول، طرفین بر ثمن جدید برای معامله توافق کرده و آن را در سند جداگانه‌ای که ذکر کرده باشند که از این رو توجه به تاریخ سند می‌تواند راهگشا باشد. یا در جایی که یکی از طرفین مدعی اشتباه در یکی از اسناد است، در این صورت هم بین ادعای اشتباه یک ادعای دیگری است که باید جدا از موضوع سند اثبات شود.

بنابراین می‌توان گفت بین سند رسمی و سند عادی امکان تحقق تعارض واقعی وجود ندارد و آنچه که به عنوان تعارض بین اسناد مطرح می‌شود، بیشتر شبهه تعارض است که در هر مورد با رجوع به شبهه ایجاد شده می‌توان در خصوص آن تصمیم‌ گرفت که در بالا مثال‌هایی از آن گفته شد اما به طور کلی می‌توان گفت، در جایی که ثبت رسمی در خصوص املاک، منافع و حقوق ثبت‌شده اجباری شده، سند عادی از سوی ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود مگر اینکه بی‌اعتباری سند رسمی یا تعهدی جدا از سند رسمی به نحوی از انحا برای دادگاه اثبات شود تا دادگاه در این صورت سند عادی را دارای ارزشی بالاتر از سند رسمی قلمداد کند.