، چند روز گذشته بود که رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خبری رسانه‌ای  خطاب به مدیران استانی به صراحت اعلام کرد که «مشاورین املاکی که به سامانه کاتب مراجعه نمی‌کنند را به پلیس اماکن گزارش دهید.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تاکید بر استفاده از ابزارهای قضایی و انتظامی در پیشبرد اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گفت: این قانون نظم جدید را پیاده خواهد کرد لذا مدیران استانی آمار و عملکرد مشاورین املاک را دقیق رصد کنند و در هر شهرستانی که آمار اتصال به سامانه کاتب پایین بود مراتب آن به پلیس اماکن گزارش شود.»

واین یعنی آنکه مشاوران املاک در سراسر کشور می بایست در چارچوب قضایی سامانه کاتب را در امور اجرایی خود ملاک عمل قرار دهند و موضوع آنچنان مهم است که حتی ضابط قضایی نیز بر روند دقیق آن نظارت دارد، موضوع مهمی که مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کرمانشاه نیز در گفتگو با رسانه‌ها بر آن صفحه گذاشت.

« سجاد حسن‌پور، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کرمانشاه در پاسخ به خبرنگار موج از شناسایی صنفی ۴۸۳۶ دفتر مشاور املاک و خودرو دارای پروانه تخصصی صنفی استان خبر داد که از این تعداد تاکنون، ۱۱۰۰ دفتر به سامانه کاتب متصل شده‌اند.

وی شرط لازم برای دسترسی مشاوران املاک دارا بودن پروانه تخصصی صنفی دانست و افزود: حسب قانون دفاتر مشاور املاکی که به سامانه کاتب وصل نشوند، براساس این قانون مجوز ندارند و دفترشان پلمب می‌شود.

حسن‌پور هدف از اجرای این قانون را ثبت رسمی تمام قرارداد های ملکی عنوان کرد و گفت: طبق این قانون، قراردادهایی از این پس رسمی و نهایی است و در مراجع قانونی رسیدگی می شود که در دفاتر رسمی ثبت شده باشند حتی قولنامه های بین اشخاص در دفاتر رسمی باید ثبت شود تا جنبه قانونی و حقوقی پیدا کند و با اجرای قانون الزام ثبت رسمی اسناد؛ دفاتر مشاور املاک فقط باید در پیش نویس سامانه کاتب موارد و شروط اخذ قرار داد مابین خریدار و فروشنده ثبت و برای نهایی شدن معامله آن را به دفاتر رسمی ارجاع دهند و دیگر نقشی ندارند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان تاکید کرد: حتی قراردادهای پیش فروش و پیش ساخت آپارتمان ها، ساختمان های مقروض به شهرداری و دیگر افراد و ارگان ها همه و همه با ذکر شروط ضمن عقد باید به ثبت رسمی برسند تا جنبه قانونی پیدا کنند.

به گفته حسن پور ۹۸ درصد زمین های ملی، ۷۳ درصد زمین های کشاورزی، ۶۰ درصد شهری و ۵۵ درصد روستایی استان کرمانشاه حدنگاری شده‌اند و استان ما از نظر حدنگاری زمین و صدور سند کاداستر از میانگین کشوری جلوتر است.»

اما در توضیح بیشتر به معرفی سامانه کاتب می پردازیم؛

سامانه کاتب املاک چیست؟

سامانه کاتب با هدف ارائه خدمات دیجیتال ثبتی و استفاده از خدمات غیرحضوری ثبتی از سه طریق وب سایت، اپلیکیشن و کد های دستوری، از 15 مرداد ماه سال جاری، در راستای اجرای ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول راه اندازی گردید تا کلیه معاملات املاک در حوزه خرید و فروش، رهن و اجاره، انتقال سرقفلی، مشارکت در ساخت، می‌بایست توسط مشاوران املاک در این سامانه ثبت گردد.

چنانچه برای اولین بار وارد سامانه می شوید، ابتدا در قسمت نوار بالای سامانه برروی ثبت نام در سوپر وب کاتب کلیک کرده و در صفحه ورود، بر‌روی دکمه ثبت نام کلیک نماید و پس از تکمیل کد ملی، تاریخ تولد و شماره موبایل متعلق به خودتان و دریافت و تایید پیامک ارسالی، وارد سامانه شوید.

اهداف سامانه کاتب:

بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.

اجرای ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پلتفرم خدمات دیجیتال ثبتی کاتب با همکاری و هماهنگی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، معاونت راهبردی قوه قضاییه، مرکز آمار فناوری اطلاعات قوه قضاییه و کانون سردفتران و دفتریاران، تحت نظارت عالی معاون اول محترم قوه قضاییه و همکاری مدیران و مسوولان اتحادیه مشاوران املاک، از مورخ ۱۴۰۳/۵/۱۵ عملیاتی شده است و از این پس سند عادی در مراجع قضایی و مراجع دولتی پذیرفته نیست و دعاوی مربوط به اسناد عادی نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.

مزایای سامانه کاتب:

دلالان فاقد مجوز از اتحادیه مشاوران املاک، امکان ثبت و دریافت نسخه پیش‌نویس قراردادها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی را نخواهد داشت.

لیست کلیه مشاوران املاک دارای مجوز در پلتفرم کاتب بارگذاری شده است و تنها کد ملی مشاوران املاک دارای مجوز در این سامانه تعریف و صرفا این افراد امکان دسترسی به سامانه ثبت معاملات ملکی کاتب را خواهند داشت.

از روز دوشنبه ۱۴۰۳/۵/۱۵ تنها کد رهگیری معتبر در کشور، کد رهگیری اخذ شده از طریق سامانه کاتب خواهد بود و صدور و دریافت اسناد مالکیت برای خریداران از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، صرفا در شرایطی محقق خواهد شد که معاملات آنها در سامانه کاتب ثبت و فرآیند خود را طی کرده و کد مربوطه برای پیش‌نویس قرارداد طرفین معامله صادر باشد.

دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع و سردفتر اسناد رسمی مربوطه، تکالیف قانونی خود را در این خصوص به انجام خواهد رساند.

شفافیت و جمع آوری فساد و بسیاری از جرایم مختلف پولشویی که در قالب اسناد عادی صورت می گرفت از اهداف اصلی اجرایی شدن ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می باشد. چراکه حداقل ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه در دست مردم وجود دارد و به‌ همین دلیل پرونده‌های حقوقی مبتنی بر سند عادی حجم بالایی از مراجعات به سیستم قضایی را به خود اختصاص داده است.

تایید صلاحیت و مجوز صدها هزار مشاور املاک در سراسر کشور در سامانه کاتب موجب افزایش امنیت و صحت معاملاتی و اهلیت طرفین معامله می گردد، ضمن آنکه یکی دیگر از اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یعنی ساماندهی مشاورین املاک محقق می شود.

مشاوران املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده دیگر قرارداد کاغذی تنظیم نمی کنند بلکه پیش‌نویس قرارداد را در سامانه‌ کاتب وارد و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال می کنند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موجب تغییر در نظام معاملاتی کشور خواهد شد و به نوعی نظام معاملاتی کشور از حالت سنتی و عادی به حالت الکترونیکی و رسمی تبدیل خواهد شد. بنابراین مبدا شروع معاملات رسمی و الکترونیکی در جامعه ما بر اساس این قانون خواهد بود.

بسیاری از پرونده‌های فروش مال غیر و کلاهبرداری منتفی خواهد شد چراکه سه مرجع مشاورین املاک، دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران در معاملات اشخاص تأثیرگذارند . مشاورین املاک، هم زمینه انعقاد معامله و هم‌ پیش‌نویس قرارداد را فراهم می‌کنند و پس از تهیه پیش‌نویس در دفترخانه‌ها، مجدداً استعلام گرفته می‌شود.

در گذشته گاهی اوقات یک فرد چند معامله را در یک یا دو ساعت بر روی یک ملک انجام می‌داد که با اجرای این قانون جلوی آن گرفته خواهد شد و بدینوسیله حاکمیت بهداشت قضایی در خصوص معاملات اعم از املاک و اراضی محقق می گردد.

جلوگیری از کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ ساز، با توجه به اینکه املاک در حال ساخت و نیمه‌کاره قیمت کمتری برای خریدار دارند یا می‌توان آن را به‌ صورت اقساط خریداری نمود، این روزها کلاهبرداری از طریق فروش املاک نیمه‌ساز، یکی از اولویت‌های شیادان است.

جلوگیری از کلاهبرداری و فروش املاک در رهن بانک، که چنانچه ملکی در رهن بانک باشد یا به دلایل دیگر قابل نقل‌ و انتقال نباشد، مشاوران املاک از این موضوع مطلع خواهند شد و دفتر اسناد نیز سند رسمی ملک را تنظیم نخواهد کرد.

بازار املاک همیشه به دلیل ارزش بالای دارایی‌ها و تعداد بالای تراکنش‌های مالی، همواره یک هدف جذاب برای کلاهبرداران بوده است. با پیچیدگی‌های قانونی و فنی مرتبط با معاملات ملکی، خریداران ناآگاه ممکن است به سادگی قربانی کلاهبرداری شوند. 

 در مجموع کلاهبرداری‌های ملکی می‌توانند خسارات مالی و حقوقی جدی به خریداران وارد کنند. با افزایش آگاهی و دقت در معاملات ملکی و استفاده از سامانه هایی نظیر کاتب و خودنویس و ظرفیت مشاوران حقوقی معتبر، می‌توان از وقوع این نوع جرایم جلوگیری کرد و اطمینان حاصل کرد که سرمایه‌گذاری در املاک به شکلی امن و مطمئن انجام می‌شود.